投資初心者簡単ガイド】初めての不動産投資でも安心！収益を出すまでの基本ステップ

① 副収入を得られる

不動産投資では、購入したアパートやマンションの入居者から家賃を受け取り、安定した収入を得ることができます。たとえ、購入資金を全額借り入れた場合でも、賃料収入から経費やローン返済を差し引いた後に手元にキャッシュフローを残す仕組みを構築できます。

以下は、1億6,000万円の物件を購入した際のキャッシュフローの一例です。

また、賃料収入は毎月安定して入るため、副収入としての効果が非常に高いのが特徴です。
ただし、利回りが低すぎる物件や空室が埋まりにくい立地の物件を選ぶと、安定した副収入を得るのは難しくなる点に注意が必要です。

② 所得税・住民税の節税効果がある

不動産投資では、「減価償却」を活用することで節税効果を得ることができます。
不動産などの資産は、購入時に費用として一度に計上するのではなく、数年にわたって分割して計上する「減価償却費」が認められています。
減価償却費は「実際の支出を伴わない経費」であり、以下のような効果があります：

この仕組みにより、節税をしつつ手元のキャッシュを維持することが可能です。

さらに、減価償却費を多く計上して不動産所得を赤字にし、その赤字を本業の所得と「損益通算」することで、本業で支払った税金の一部が還付される場合があります。

このスキームは、本業の所得が高く、所得税率が高い人に特に効果的です。
この仕組みを活用するには、減価償却費を多く計上できるよう「耐用年数が短い物件」を選ぶことがポイントです。

おすすめは、中古の木造アパート（築22年以上）です。
耐用年数が短い物件は、一年あたりの減価償却費が大きくなり、節税効果をさらに高めることができます。

③ 貯蓄効果を得られる

不動産投資では、物件購入時に金融機関から借入を行い、賃料収入から経費や借入返済を行います。この返済のうち、元金部分は貯蓄としての効果を持ちます。

例えば、1億円の物件で元金を3,000万円返済している場合、その物件を1億円で売却すれば、残債の7,000万円を差し引いても3,000万円が手元に残ります。

賃料収入で貯蓄を行い、必要な時には売却して現金化できる、これが不動産投資の貯蓄効果です。貯蓄効果を狙う場合、いざという時に売却しやすく、価格が下落しにくい物件を選ぶことが重要です。

そうでないと、必要な時にスムーズに売却して元金を現金化できない可能性があります。

④ ミドルリスクで長期・安定的なミドルリターンを得られる

不動産投資は、他の投資商品と比べてミドルリスク・ミドルリターンで運用できるのが特徴です。不動産価格の変動は比較的緩やかであり、家賃収入を通じて長期的・安定的なリターンを得られるメリットがあります。
例えば、FXなどは資産がゼロやマイナスになる可能性もありますが、不動産投資はそのリスクが低いとされています。

⑤ 少ない自己資金で始められる

不動産投資は、自己資金が少なくても始められるのがメリットです。
株式投資などでは全額自己資金が必要ですが、不動産投資では金融機関からの借入を利用して物件を購入できるため、自己資金を抑えることが可能です。
一棟アパートの場合、物件価格の1～3割程度の自己資金があれば、残りは融資を受けて購入できます。

⑥ レバレッジ効果により、少ない資金で大きな投資効果を得られる

不動産投資では、借入を活用することで自己資金を抑えるだけでなく、レバレッジ効果によって大きな利益を得ることができます。

例えば、自己資金1,000万円で1,000万円の物件を現金購入するよりも、借入を利用して5,000万円の物件を購入した方が、より大きな収益を得られる可能性があります。

ただし、借入金利が高い場合や利回りが低い物件を選ぶと、逆に損失を被る「逆レバレッジ」の状態になることもあるため、注意が必要です。

① 空室リスク

不動産投資の主な収入源は、入居者からの家賃です。
しかし、物件が空室になると家賃収入が得られず、維持管理費やローンの返済だけが発生します。空室が長引くと、収益が減少し、場合によっては赤字になることもあります。空室が埋まらない主な原因は以下の2つです。

空室リスクを軽減するためには、物件選びの段階で需要の高いエリアを選ぶことが重要です。特に、三大都市圏やその近郊での物件選びが推奨されます。

また、サブリース契約（不動産管理会社が一括で物件を借り上げる契約）を検討することも可能ですが、収益性が下がる場合やトラブルの事例もあるため、注意が必要です。

② 滞納リスク

入居者が家賃を滞納すると、収入が減少し、ローン返済や維持費の支払いに支障をきたす可能性があります。滞納問題は、空室問題よりも対処が難しく、迅速な対応が求められます。対策として、入居者に保証会社への加入を求める方法があります。保証会社が家賃の支払いを保証してくれるため、滞納が発生しても一定の収入を確保できます。保証料は家賃の30～60%程度で、通常は入居者の負担となりますが、中古物件で既存の入居者に新たに保証会社への加入を求める場合、オーナーが負担するケースもあります。

③ 修繕リスク

建物は時間とともに劣化し、修繕やメンテナンスが必要となります。
予期せぬ高額な修繕費用が発生すると、収益に大きな影響を与える可能性があります。

特に、古い物件や構造上の問題がある物件では、修繕費用が高額になる傾向があります。物件購入前に、一級建築士などの専門家に建物の状態をチェックしてもらい、以下のポイントを確認することが重要です。

• 屋上防水
• 外壁塗装
• 配管設備
• エレベーターの状態
• 耐震性能

これらの要素は修繕費用が高くなる傾向があるため、過去の修繕履歴を確認し、必要な修繕が行われているかをチェックしましょう。

例えば、屋上防水工事が20年間行われていない場合、雨漏りのリスクが高まります。
不動産投資を検討する際は、これらのデメリットやリスクを十分に理解し、適切な対策を講じることが重要です。

④売却価格の変動リスク

不動産投資を行う際、物件の売却価格が変動するリスクがあります。購入時より売却価格が下がると、最終的な利益が減少し、場合によっては損失を被る可能性もあります。

不動産投資を成功させるためには、購入時だけでなく、保有期間中の管理や売却時の戦略も重要です。市場動向を常にチェックし、適切なタイミングでの売却を心掛けましょう。